¿Se puede construir una vivienda en terreno no urbanizable?

Para construir en terreno no urbanizable debemos de conocer la legislación vigente en cada comunidad autónoma.

En España, cada autonomía contempla diferencias en cuanto a la normativa para determinar qué tipo de edificaciones o construcciones te permiten llevar a cabo en un terreno no urbanizable.

Lo primero que debemos de conocer es qué tipo de suelos existen y cuáles son sus posibilidades. Existe una calificación urbanística que distingue los terrenos en tres categorías: Urbanizable, no urbanizable y urbano.

También se conoce como terrenos rústicos a los no urbanizables, suelos que, la ley no permite su urbanización ni edificar viviendas por contar con algún tipo de protección (de servidumbre, paisajística, medioambiental, por su localización, etc…). Pero como en todo, siempre hay excepciones y podemos hablar de ciertas pautas o criterios de construcción con los que sí nos permitirían construir legalmente en suelo rústico.

Para ello, debemos de tener en cuenta entre otras cosas, que el tamaño de la construcción sea reducido en comparación con las dimensiones del terreno existente o que dicha construcción esté sujeta a una actividad rural, agrícola, ganadera, etc…

Tipos de suelo o terreno:

• Urbanizable
• No urbanizable o rústico
• Urbano

¿Qué es un suelo rústico?

Un suelo rústico o rural es un terreno no urbanizable que está protegido (por

su localización, por protección medioambiental, etc…) y/o por estar destinado por ejemplo a servicios públicos, ganadería o agricultura entre otros. Es posible que también lo califiquen así porque no cuenta con los servicios urbanos y de abastecimiento (todo lo referente al suministro de agua, gas, saneamiento, electricidad…).

Estos terrenos en el Plan General de Ordenación Urbana están calificados como no urbanizables. No importa que el terreno esté cerca de la urbe, esto no lo convierte en urbanizable, solo depende de la calificación que tiene en la legislación urbanística.

Dentro de los suelos no urbanizables encontramos dos tipos:

• Suelo no urbanizable protegido. Se prohíbe cualquier trabajo de urbanización, ya que son terrenos que debemos de proteger íntegramente.
• Suelo no urbanizable normal. Según la normativa de cada comunidad podemos optar a unas construcciones u otras, siempre y cuando estén vinculadas a la explotación de dicho terreno.

Hay muchos terrenos rústicos en nuestro país, con casas o construcciones antiguas como caseríos, pazos, cortijos, alquerías, cigarrales o masías que en su momento se construyeron para dar apoyo al trabajo agrícola o ganadero y para albergar a los dueños del terreno o trabajadores. Normalmente eran familias que vivían del campo e incluso contaban con granero o establos.

Algunos de estos terrenos han sido recalificados y otros no, por lo que si adquieres una propiedad de este tipo es importante que te informes bien de cuál es su calificación, los m2 que te corresponden y qué puedes hacer en ellos, porque incluso para rehabilitar una de estas viviendas, debes de contar con el permiso del ayuntamiento pertinente.

Como muchas de estas propiedades son heredadas, en ocasiones no están bien registradas de forma jurídica (no hay escrituras), no tienen las dimensiones que creemos o incluso no están a nombre de quien deberían. Comprueba que constan en el Registro de la Propiedad y en qué condiciones.

¿Qué construcciones se pueden realizar en suelo rústico?

Como te indicábamos anteriormente, las obras previstas tienen que ser aprobadas por la ordenación urbanística que corresponda, por lo que es imprescindible consultar la normativa autonómica, municipal e incluso la estatal para conocer tus posibilidades.

Estos planes urbanísticos tienen limitaciones, pero también abren una vía para construir cierto tipo de viviendas que cumplan unas características concretas.

Viviendas

Muchas comunidades autónomas comparten ciertos criterios a la hora de construir una vivienda en suelo rústico. Se pueden levantar viviendas unifamiliares siempre que el terreno sea urbanizable y la norma de la zona te lo permita, pero también se puede alegar, en el caso de contar con un terreno destinado a la explotación agrícola, forestal o ganadera, que la residencia del propietario está alejada de esta actividad que desarrolla y solicitar así permiso para construir una vivienda allí mismo. La ley permite realizar las obras oportunas para que el propietario de la finca pueda desarrollar dicha actividad, permitiendo construir una casa para vivir en esa parcela y gestionar la explotación ganadera o agrícola correspondiente.

Rehabilitar viviendas en suelo no urbanizable

Si existe una construcción antigua en una finca rústica, siempre que aparezca en el registro de la propiedad, la ley te permite rehabilitarla para uso residencial o para desarrollar una actividad rural, aunque hay ciertas limitaciones que debes de conocer. No te permiten modificar la estructura. Puedes mejorar y mantener la edificación sin modificar alturas ni ampliar su superficie.

 ¿Por qué interesa construir una casa en suelo rústico?

Básicamente es una ventaja económica. La propia finca, incluso una casa en terreno rústico es mucho más barata que un solar o vivienda en zonas urbanas.

Además de vivir en plena naturaleza, lejos de contaminación lumínica y acústica, el IBI que has de pagar por este tipo de viviendas es inferior al de las áreas urbanas.

Un inconveniente que destacar es que los bancos no son partidarios de financiar la compra de parcelas en suelo no urbanizable ni proyectos que tengan que ver con este tipo de suelos, habitualmente solo otorgan un porcentaje de la cantidad solicitada por el interesado, así que consulta con tu entidad de confianza.

Pasos para construir una vivienda en suelo rústico

• Consultar la normativa local, autonómica o estatal.

En primer lugar, dirígete al departamento de urbanismo municipal y consulta la normativa en vigor. Deberás saber todas las limitaciones que aplican en tu zona, en la autonomía y a nivel estatal.

• Contratar a un arquitecto para desarrollar el proyecto.

Tal y como indica la LOE, Ley de Ordenación de la Edificación, es obligatorio presentar un proyecto elaborado por un profesional, un arquitecto. Esta persona plasmará en un plano tus necesidades y te orientará respecto a la normativa actual.

• Estudiar el terreno

Evaluar la calidad del suelo siempre es un acierto. Así sabrás que tipo de cimentación llevar a cabo y evitas problemas a pie de obra.

• Trámites administrativos

Para poder realizar cualquier tipo de obra, necesitas solicitar una Licencia en el ayuntamiento. Para ello, debes de presentar el proyecto desarrollado por el arquitecto y pagar las tasas correspondientes (normalmente pago de licencia municipal y canon urbanístico). Recibirás una comunicación del Ayuntamiento con la aprobación o la negativa a realizar dichos trabajos. En caso de ser una respuesta negativa, tienes un plazo de 15 días para presentar modificaciones. Si la respuesta es positiva, puedes comenzar la obra.

¿Puedo construir en una finca rústica sin licencia?

No, no puedes hacerlo. Construir en una finca rústica sin licencia es ilegal, por lo que las administraciones municipales, autonómicas o estatales pueden tomar medidas y sancionar al propietario. Incluso, pueden exigir la demolición de las obras realizadas sin permiso. En casos muy graves, el propietario podría enfrentarse a una pena de prisión de 1 a 5 años, tal y como indica la Ley Orgánica 10/1995 del 23 de noviembre del Código Penal, así que no arriesgues, no merece la pena!

Desde Dmanán, esperamos haberte ayudado. Ojalá toda esta información sea útil para ti.

¡Gracias por leernos!